O Leilão Extrajudicial na Alienação Fiduciária de Imóveis

A Lei n. 9.514/97 regula os contratos de alienação fiduciária de bens imóveis, popularmente conhecidos como financiamento imobiliário. Uma vez firmado um contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, caso venha ocorrer o inadimplemento contratual, é dado início a um procedimento expropriatório extrajudicial, o qual visa à alienação do bem objeto da garantia fiduciária para a satisfação da dívida.

Segundo dispõe o artigo 26 da Lei n. 9.514/97, vencida e não paga a dívida, deverá ser constituído em mora o devedor para que realize o pagamento, sob pena de consolidação da propriedade, em favor do credor fiduciário. Em vista disso, a constituição em mora deve ocorrer por meio de notificação realizada pelo Registro de Imóveis, concedendo prazo de 15 dias para que o devedor fiduciário realize a purgação da mora, ou seja, o pagamento do valor devido.

Em contrapartida, não saldando o débito no prazo assinalado, ocorrerá a consolidação da propriedade em favor do credor, o qual terá um prazo de 30 dias para realizar leilão extrajudicial para alienar o bem objeto da garantia fiduciária.

No entanto, para que o leilão extrajudicial tenha validade, dentre outros requisitos impostos pela lei, deve o credor fiduciário comunicar pessoalmente o devedor acerca da data, do horário e do local de sua realização, conforme determina o § 2-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97. Essa comunicação pessoal se faz imprescindível, pois o devedor fiduciário tem o direito purgar a mora até à assinatura do auto de arrematação.

Além disso, o valor da arrematação, quando realizada na primeira praça do leilão, está atrelado à avaliação do bem. Se realizado em segunda praça, mesmo que desvinculado com a sua avaliação, não pode ser inferior a 50% do valor mercadológico do imóvel, sob pena de configurar preço vil, e eivar de nulidade o leilão.

Nesse sentido, é importante fazer uma ponderação sobre a avaliação do bem, é imperativo que o valor ajustado entre as partes reflita o real do valor mercadológico do imóvel, pois, se o imóvel for avaliado equivocamente, poderá ocasionar déficit ou excesso de garantia, situação que acarretará prejuízo imensurável para uma das partes, e possui reflexo direto na validade dos leilões extrajudiciais.

Diante dos pontos elencados, e por se tratar de um procedimento realizado alheio ao judiciário, à inobservância dos requisitos legais para sua realização, irá prejudicar diretamente uma das partes, desencadeando inúmeros prejuízos a uma das partes.

Portanto, torna-se imperativo que ambas as partes guardem a mais estrita boa-fé na celebração e na execução do contrato, realizando todo o procedimento com lisura, sob pena de eivar de nulidade o contrato e eventual procedimento expropriatório extrajudicial, fato que poderá ser objeto de impugnação judicial pela parte lesada para anular o ato expropriatório ou ainda para buscar a reparação dos danos sofridos.